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Litige entre colotis : ne pas confondre action réelle et action personnelle

Civil - Contrat
15/04/2022
Une assignation en démolition d'une construction et en indemnisation du préjudice subi comporte bien deux actions de nature différente répondant à des délais de prescription différents.
Le propriétaire d’une maison située dans un lotissement reproche à son voisin d'avoir construit en limite de propriété un abri à usage d'appentis et de local à vélos en violation du cahier des charges. Il l’assigne en démolition et indemnisation.
 
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l’action en démolition engagée par ce propriétaire était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale ou une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
 
La cour d’appel juge l’action prescrite. L’action visant à obtenir, d’une part, la démolition des constructions, au motif qu'elles ont été édifiées par le voisin au mépris de ses engagements contractuels, et d’autre part des dommages-intérêts, est selon elle une action personnelle. Cette action est fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement qui constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues.
 
Le propriétaire se pourvoit en cassation. Il considère que son action introduite sur le fondement de la violation du cahier des charges constitue au contraire un droit réel soumis à la prescription trentenaire.
 
Au visa des articles 2224 et 2227 du Code civil, la Cour de cassation considère que deux actions différentes ont en fait été engagées par le propriétaire. Elle en rappelle les définitions. « L'action tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. L'action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d'un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale ».
 
La cour d'appel a donc violé les textes susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d'application. Il convenait de juger différemment les deux actions. La cour d’appel ayant légalement justifié sa décision de déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action en indemnisation, la cassation est limitée au chef de dispositif déclarant la demande de démolition de la construction irrecevable.
 
Voir Lamy Droit du contrat, n° 2086.
Source : Actualités du droit